华泰证券研报指出，投资端土地市场有所回暖，竣工同比降幅有所收窄，而新开工承压反映目前房企仍以去库存为主。此外房企到位资金同比降幅收窄，环比回升明显，反映房企现金流压力有一定程度的缓解。看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复证券配资，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。
全文如下华泰 | 房地产：投资小幅改善，重点城市销售回升
3月17日，统计局发布2025年1-2月全国房地产市场基本情况。1-2月数据显示房地产市场仍在筑底企稳过程中，在11月、12月市场回温之后，1-2月销售同比小幅下降，但热度仍维持在高位，新房销售面积/金额同比-5%/-3%，降幅较24年全年收窄8/15pct，环比12月-5%/12%，重点城市表现更优，实现同比回正。投资端土地市场有所回暖，竣工同比降幅有所收窄，而新开工承压反映目前房企仍以去库存为主，新开工意愿不强，后续或对新房销售规模形成一定制约。此外房企到位资金同比降幅收窄，环比回升明显，反映房企现金流压力有一定程度的缓解。
核心观点
投资：投资小幅改善，施工面积再压降
1-2月全国房地产开发投资额同比-10%，降幅较12月收窄4pct。具体来看：1）土地端：1-2月土地市场涉宅用地供应建面同比-21%，成交建面/成交金额分别同比-5%/+30%（12月-23%/-26%），土地市场热度有所回升。2）开工端：1-2月新开工同比-30%，降幅较12月扩大7pct，反映市场目前仍以去库存为主，房企新开工意愿相对偏弱。3）竣工端：1-2月竣工面积同比-16%，降幅较12月收窄15pct。2021H2起的销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端（房地产开发周期2-3年），后续竣工表现或仍有压力。4）施工方面，25年1-2月施工面积同比-9.1%，降幅较24年收窄4pct。
销售：重点城市销售量同比回正，房价环比降幅持平
1-2月全国商品房销售面积/金额同比-5.1%/-2.6%，环比-4.6%/-11.8%。从40个重点城市来看，前两个月新房销售面积/金额同比+1.3%/+7.1%。2月70城新房价格指数同比-5.2%，降幅较1月收窄0.2pct，环比-0.1%，降幅较1月持平；70城二手房价格指数同比-7.5%，降幅较1月收窄0.3pct，环比-0.3%，降幅较1月持平；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别-4.9%、-7.4%、-8.0%，较1月收窄0.7、0.2、0.2pct，分别环比分别-0.1%、-0.4%、-0.4%（1月环比+0.1%、-0.3%、-0.4%）。2月新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为18个，较1月减少6个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由7个降至3个。
融资：房企现金流压力或有一定程度缓解
1-2月房企到位资金同比-4%，较12月降幅收窄4pct。具体来看：1）1-2月定金及预收款、个人按揭贷款同比-0.9%、-11.7%，环比+16%/+11%；2）1-2月国内贷款同比-6%（12月-5%），环比+70%；自筹资金同比下降2%，降幅较12月收窄16pct，环比+71%。销售有所回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金情况环比均有所改善，房企自身造血能力小幅提升；此外，1-2月房企国内贷款与自筹资金同比小幅下降，但降幅明显收窄，且环比有所增长，反映融资端支持仍在，房企现金流压力有一定程度缓解。
投资建议
我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。
风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险证券配资。
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